- Antecedentes
Desde hace varios años Dolmen da el precio por m2 de un edificio en capital federal. Sin el valor del terreno ni los honorarios del valor del proyecto ni dirección de obra.
La descripción del edificio la encontrara, aquí y en nuestra página web www.dolmen.com.ar
- Complejidad y responsabilidad
Si bien desde hace varias décadas estamos comprometidos con simplificar la complejidad del tema que nos hemos impuesto en aras de la responsabilidad que asumimos semanalmente frente a nuestros lectores y de la dificilísima tarea de hacerla ante los grandes vaivenes económicos en Argentina, asumimos el riesgo con confianza.
- De modelo a índice
El modelo es un edificio de “carne y hueso”. El índice es una entelequia formada por numerosos algoritmos que tratan de representar lo más fielmente posible al modelo.
Si este fue bien hecho con los años se podrá transformar en un índice.
- Realidades del modelo
Teniendo en nuestro poder todos los planos completos del edificio, lo recorrimos palmo a palmo, hablamos con sus constructores, sacamos fotos y tratamos de comprender con la mayor verosimilitud la obra.
- Especificaciones
Debíamos especificar cada uno de los componentes detallados en sus planos con sus marcas respectivas. Apuntando siempre a las primeras. En el caso de algún faltante recurriríamos a una segunda.
6. Computo
Quizás lo más difícil del trabajo. Tuvimos que medir, re-medir y volver a medir.
En segundo lugar poner un porcentaje de demasía según cada componente. Por ejemplo EL ascensor tiene demasía cero iguales que las puertas y ventanas. Los ladrillos, demasía tres por ciento en concepto de desperdicio.
- Duración estimada
Con un cuidadoso planeamiento que estimamos en tres meses, que se sumaría a los honorarios de los profesionales, fijamos una duración de un año. Valor considerado bajo en nuestro país pero perfectamente alcanzable en países altamente industrializados.
- Descripción sintética del modelo
El modelo no incluye el terreno, ni los honorarios por proyecto y dirección, ni cualquier otro gasto tarifario antes de comenzar la obra. Los materiales contratos y subcontratos contienen el IVA.
Los materiales don incluidos sin descarga a precios promedios de plaza. La mano de obra está registrada. Todas las maquinarias y en seres descartables han sido incluidos, así como todos los gastos de la empresa constructora.
El edificio se presupone con muros encaballados indivisos sobre el eje divisorio; que podrían a pasar a ser medianeros si algún vecino lo propone.
El beneficio de la empresa constructora ha sido incluido conteniendo los impuestos personales de los socios emprendedores.
Se aplican todas las técnicas de planeamiento, recursos tecnológicos, y modernos métodos de trabajo para que este terminado en el transcurso de un año.
- Materiales
Suponemos como ya dijimos que todos son de primerísima calidad. No se compra en un solo corralón o proveedor, se fueron licitados en distintos proveedores, de manera de conseguir el mejor precio en cada etapa constructiva virtual.
- Mano de obra
Se formaron pequeños grupos de trabajo con un jefe para cada equipo trabajando en dos turnos con su correspondiente equipo y herramientas para cada obrero.
- Herramental
El herramental de uso común como escaleras, andamios, moto hormigoneras, trituradoras de cascotes etc. son de excelente calidad y con su correspondiente grupo electrógeno cuando sea requerido.
- Subcontratos
Se trato de proveer el cien por cien de la mano de obra de ayuda a los subcontratos con personal propio, siempre que sea posible.
- 0brador
Cerca, cartel de obra, habitación para el sereno, pequeño galponcito para acopiar materiales en caso de lluvias y pequeñas instalaciones para comenzar la obra han sido considerados.
- Consumibles
Combustibles, desgastes de herramientas, desgastes de ropas de trabajo, roturas de herramientas etc., etc. Se le otorga un pequeño valor del porcentaje de la obra que se ve reflejado en las planillas semanales de variaciones de costos. Así también contiene pequeños arreglos a vecinos.
- Gastos generales de una empresa constructora
Alquileres de oficina con todos sus gastos, secretaria y equipos de computación, se agregó el alquiler de un camión mediano por un año.
- Seguros
Se contrato un “seguro integral de obra”.
- AFIP, UOCRA y otros organismos reguladores
La administración de todo el conjunto de la obra esta de acuerdo a las normas generales de comercio que rigen en la República Argentina.
- Beneficio empresario
Los gastos e impuestos personales de los tres socios intervinientes, así como sus como los gastos de sus vehículos persónales más los gastos de financiación forman parte de este rubro
- Dificultades de cualquier presupuestador
- Fuera de stock provisorio de los componentes de calidad “A”. Obliga a comprar componentes de calidad “B”
- Dificultad provisoria en la obtención de mano de obra capacitada y registrada.
- Falta de hábitos del que lleva la administración de la obra de anotar pequeños gastos.
- Ayudas
Cualquier ayuda de nuestros lectores que pueda simplificar esta compleja tarea será bienvenida.
¡Advertencia!
Estos costos son validos dentro del contexto de los puntos anteriores y solo significan el “costo de la construcción”.
No incluyen ningún valor que se pueda prestar por confusión a un hipotético precio de venta.
Arq. Daniel Roberto Carmuega
Director de DOLMEN
8 de noviembre de 2023
