«Problemita Financiero» – La Crítica Constructiva – Arq. Di Costa

LA CRÍTICA CONSTRUCTIVA    

«Problemita financiero»

por Arq. Di Costa

Hace tiempo que la arquitectura dejó de ser una actividad exclusivamente dedicada a proyectar y dirigir obras. Amén…

En los últimos años también se encargó de construirlas, conducirlas y administrarlas. Pero hoy el arquitecto debe ser capaz de muchas cosas más, como reunir los capitales, buscar el terreno, evaluar el negocio y concretar el financiamiento del proyecto. En definitiva: “Armar negocios que resulten atractivos para sus inversores”. Para ello, los arquitectos deben incorporar una nueva visión sobre los temas de índole económica. Primero, estimar la idea de que el inversor no busca comprar un edificio sino realizar un negocio financiero y que dentro del armado de ese gran paquete (negocio), el proyecto arquitectónico es solo un ingrediente. Entonces, para que el proyecto de construcción resulte tentador como negocio, se demanda demostrar que su rentabilidad es cuantitativamente superior a la de cualquier otra inversión alternativa. Durante el proceso de evaluar la conveniencia o no de un negocio, es muy útil conocer las visiones de los inversores o los ejecutivos de finanzas sobre un proyecto. Estas suelen ser absolutamente diferentes de las de los arquitectos. Mientras que para un arquitecto el proyecto es un conjunto de planos, cómputos de materiales y precios, para un economista es una fuente de costos y beneficios que concurren en diferentes períodos de tiempo. En cambio, para un banquero que está considerando prestar dinero o invertir, un proyecto es un esquema de flujo de fondos en el tiempo, a una tasa de interés determinada. Evidentemente, a la hora de evaluar un proyecto, cada uno de estos actores lo analizará de diferente forma. El economista identificará los costos y beneficios, y los medirá para saber la conveniencia o no de la inversión. Para el financista, el desafío será determinar si el flujo de fondos resulta ser suficiente para cancelar la deuda y si la ganancia remanente supera o no otras alternativas posibles de inversión.

En este escenario, para definir la viabilidad de una inversión debemos cumplir con determinados estudios de fundamental importancia, aún en sus aspectos más burocráticos. Por ejemplo: Analizar los títulos de propiedad de un inmueble y verificar el pago de los impuestos, tasas y servicios, puede ahorrar muchas sorpresas desagradables en momentos en los cuales todo parece ir sobre rieles. La implantación del terreno y el perfil del proyecto de arquitectura se obtienen de un estudio del mercado. El resultado de dicha investigación Indicará, claramente, qué tipo de proyecto arquitectónico es el más adecuado, con qué costo y calidad final.

En muchas oportunidades no es aconsejable conformarse con la alternativa más evidente, como por ejemplo, la materialización de departamentos de dos y tres ambientes en terrenos de la zona norte de la capital. El análisis de otras ubicaciones y un pormenorizado estudio de la demanda potencial de dichos emplazamientos pueden deparar grandes sorpresas.

En general, el estudio de alternativas enriquece el análisis -e inclusive- puede servir para estimar variantes de uso capaces de representar nuevas ópticas de mayor rédito. En ésta etapa, el anteproyecto de la futura obra cobra singular importancia. Con él se suele estudiar las maneras de satisfacer las demandas potenciales de la zona. Los primeros dibujos también aportarán imprescindibles datos para delinear el negocio, como la superficie a construir, el grado de complejidad de la obra, sus costos y tiempo de ejecución.

Dichas variables son trascendentales para realizar el análisis financiero de la operación.

Por Gustavo Di Costa (*)

(*) Arquitecto. Profesor de la Facultad de Arquitectura en la Universidad Argentina de la Empresa (UADE). Co-Director de ConTécnicos SRL, empresa dedicada a la capacitación en temas de arquitectura y construcción (www.contecnicos.com.ar).

dicarq@yahoo.com.ar