VIVIENDA, CRÉDITO HIPOTECARIO Y SOLUCIONES DE FONDO
No caben dudas de la importancia que nuestra sociedad asigna al techo propio. No somos unpaís estructurado mentalmente de forma tal que la locación de una vivienda sea aceptada como un costo más en la estructura de gastos mensuales de una persona o familia. En la Argentina, la realidad es que la gente alquila viviendas porque no las puede comprar, pero el deseo íntimo de la gran mayoría pasa porque ese gasto específico que hace mensualmente no fuese una renta de un tercero locador, sino un aporte de capital para adquirir algo propio.
En una sociedad como la nuestra, que vive en una constante inestabilidad, la casa propia es un morigerador indiscutido de las angustias cotidianas. Datos concretos de estudios realizados en los últimos 20 años muestran que cuanto más aliviada es la situación económica y financiera de un asalariado, el primer deseo que intenta satisfacer es la compra de una vivienda.
Del deseo a la realidad hay un trecho cuya magnitud depende de cómo está conformada la estructura económica de la sociedad en la que se desenvuelve el individuo. Cuando existe el crédito bancario de largo plazo y los salarios mantienen su poder adquisitivo a través del tiempo, la brecha es menor.
En la Argentina ocurre todo lo contrario, por lo cual —para transformar los deseos en realidades— no hay otra salida que encontrar un sistema alternativo de financiación para quienes desean comprar una vivienda.
A lo largo de este artículo veremos que tal sistema es factible y explicaremos el concepto teórico sobre el cual se estructura la solución que, en la práctica, dependerá de las realidades concretas de cada una de las sociedades en donde se pretenda aplicarla.
- La perspectiva histórica
La realidad política y económica de la Argentina muestra que las clases dirigentes que se sucedieron en el poder durante la mayor parte del siglo XX aceptaron, por diversas razones o circunstancias, que la mejor forma de generar a veces producción y casi siempre consumo, era endeudarse indiscriminadamente.
Por lo tanto, los ciclos expansivos de consumo interno estuvieron acompañados, salvo algunas pocas excepciones, de endeudamientos significativos.
Así, de una nación rica y próspera hacia 1913, cuando éramos uno de los países con ingresos más elevados del mundo, pasamos a ser una nación pobre y endeudada, con un crecimiento anual del PBI per cápita de apenas 1,1 % entre 1950 y 2000, dato que por sí solo no refleja nuestra decadencia, pero que lo hace cuando lo comparamos —entre otros— con Brasil (cuyo PBI per cápita para igual periodo fue del 3 %), Corea del Sur (5,4 %) y Taiwán (6,3 %). En forma colateral, a partir de mitad de los años 70 se profundizó sin pausa la desigualdad, lo que se tradujo en un aumento de la pobreza ante el estancamiento, y así descubrimos azorados que el PBI per cápita en el 2002 era similar al de 1974. Perdimos casi 30 años, que es mucho, con un modesto crecimiento.
Nuestra decadencia no tiene casos comparables en el mundo, por lo que se hace difícil entender y explicar qué nos ha pasado, aunque —como veremos más adelante— existieron causas para que ello ocurriera.
- El proyecto de viviendas
En estos últimos 20 años, hemos desarrollado un proyecto para la construcción y financiación a largo plazo de viviendas, con cuotas compatibles con los salarios de los eventuales compradores. Es, en principio, un desarrollo tecnológico basado en los conceptos centrales de la creación de riqueza.
Es un pequeño paso, aplicable por ahora solamente a la generación de viviendas y empleos, pero constituye un intento profundo para contribuir a que haya un cambio cultural en lo que respecta a cultivar el concepto de producción con crecimiento.
Para cumplir este objetivo necesitamos poner nuestra mente en cero y comenzar a analizar y repensar todo de nuevo, pero no desde la nada, sino desde donde otros pueblos partieron anteriormente para construir su bienestar actual.
- La creación de medios de pago.
Cabe preguntarse si alguno de los pueblos que resurgieron de guerras y sistemas políticos terribles —por caso, la Alemania de la Segunda Guerra Mundial y la España de la dictadura franquista— aceptaron las recomendaciones “caritativas” de los prestamistas privados o institucionales.
La respuesta es NO: todos salieron de sus crisis creando riqueza, mediante un esfuerzo constante en el tiempo y financiándose estrictamente en la creación de medios de pago.
Comenzaremos entonces a explicar hacia donde vamos, desde esa perspectiva. El economista argentino Walter Graziano señala con claridad meridiana cuál es la diferencia entre quienes detentan la riqueza y nosotros:
“… No cabe duda de que el mejor negocio de la Tierra es emitir moneda. Desde hace siglos los principales banqueros saben muy bien que si la gente acepta como medio de pago un papel emitido por un banquero privado, con la promesa de redimirlo en oro o plata, y prefiere comprar y vender con ese billete y no con oro o plata metálica, entonces tal banquero tendrá la potestad de decidir quiénes deben recibir crédito y cuánto, qué tasas de interés cobrarles, a quién no prestarle. Y todo mediante la creación de medios de pago. Si los banqueros privados observaban que la gente no requería que le redimieran en metálico los billetes puestos en circulación, sino que la población los acumulaba y efectuaba sus transacciones en papel moneda, entonces podían generar de la nada muchos más billetes y ponerlos en circulación. De esta manera, el total de papel moneda superaba con creces las reservas en metálico que los banqueros privados guardaban en sus cajas fuertes. En otras palabras, los banqueros privados tenían potestad de crear dinero de la nada sila gente aceptaba sus billetes “.
Y fue lo que ocurrió”.[1]
La realidad nos mostró que así como hubo un efecto multiplicador del papel moneda, esa expansión no ocurrió —lamentablemente— con una mejora proporcional en la distribución de la riqueza. La emisión de medios de pago tampoco fue correlativa ni proporcional con la generación de empleo, y menos aún con la mejora en las condiciones de vida de las clases asalariadas.
En 1936, en su “Teoría General de la ocupación, el interés y el dinero”, John Maynard Keynes [2] advierte que “… Los principales fallos de la sociedad económica en la que vivimos es su incapacidad para ofrecer pleno empleo y su arbitraria y poco equitativa distribución de la riqueza y de la renta”.
Palabras de hace 88 años, que mantienen su plena vigencia. La consecuencia de ello fue la concentración absoluta de la riqueza, que quedó en manos de unos pocos, obviamente entre ellos los banqueros.
- El papel de los Bancos Centrales
Ahora bien, si como dice Graziano, había más papel moneda en circulación que reservas en metálico, hubo que crear reglas básicas para la emisión de moneda. Entonces aparecieron los Bancos Centrales, públicos como el Banco Central Europeo o privados como la Reserva Federal de los EEUU, y sus políticas monetarias.
La oferta de dinero se canalizó a través de las instituciones bancarias, y el modo de controlar su magnitud fue mediante el proceso de creación de depósitos.
El Banco Central es el emisor de la moneda. Según el encaje [3] que se le fije a ese dinero, a partir de su emisión se generarán nuevos depósitos bancarios cuyo valor total será n veces el inicial de las reservas.
Por ejemplo, si el encaje es del 20 % se creará dinero bancario por 5 veces el valor inicial; en cambio, si es del 10 %, el dinero bancario creado será de 10 veces el valor inicial.[4]
Si la oferta monetaria la regulan los Bancos Centrales a través del encaje —entre otros instrumentos—, y recordando lo dicho por Graziano en cuanto a que “….. entonces tal banquero tendrá la potestad de decidir quiénes deben recibir crédito y cuánto, qué tasas de interés cobrarles, a quién no prestarle. Y todo mediante la creación de medios de pago…..”, aquél que articule la utilización de distintos medios de pago y les fije reglas de control comparativas con el proceso de creación de depósitos bancarios, estará en condiciones de generar alternativas de financiación al alcance de quienes no son asistidos por el sistema financiero bancario. Esta es la única manera conocida y técnicamente correcta que se tiene a mano para sacar a los pueblos, a lo largo del tiempo, de sus frustraciones financieras.
John Kenneth Galbraith [5] lo manifestó con precisión en 1977, en “The age of Uncertainty” al afirmar “… Durante toda la historia, el dinero ha oprimido a los pueblos de una de las dos formas siguientes: o bien ha sido abundante y muy poco fiable, o bien ha sido fiable y muy escaso”.
- La tercera pata
Con la articulación de medios de pago y la fijación de reglas de control comparativas con el proceso de creación de depósitos bancarios no alcanza. La tercera pata necesaria para generar un equilibrio estable es la teoría económica en que se sustenta, articulador imprescindible del desarrollo práctico y de cómo éste se implementa de manera posible en el contexto social en el que habrá de ser aplicado.
En tal sentido vemos que, desde la mitad del siglo XX, en nuestro país hemos sido invadidos de información que en su esencia doctrinaria es “desinformación”, a través de todas las formas posibles, y que lamentablemente muchas veces fueron llevadas a la práctica en el campo político. En primer lugar fuimos ilustrados y tuvimos que padecer las bondades de la escuela monetarista de MiltonFriedman [6] en los años 60, y después nos ocurrió lo mismo con la Escuela de Expectativas Racionales de Robert Lucas [7] en los años 90.
Dice el refrán: “Para muestra basta un botón”. Es suficiente con ver cómo quedó la Argentina luego de que se implementaran dichas políticas durante casi las dos terceras partes de la segunda mitad del siglo XX, para saber qué es lo que no debemos hacer como país para erradicar la opresión a la que se refiere Galbraith. Cuando uno piensa y analiza que mediante gobiernos de facto desde 1955 hasta 1983, o voluntariamente, por incapacidad intelectual y moral de la dirigencia política gobernante desde 1989 hasta el 2001, se cedió el manejo de la economía del país a discípulos de Friedman o Lucas, entonces empieza a encontrar la punta de ese gran ovillo en cuyo interior se encuentran las causas de nuestra inexplicable decadencia.
Pero si en la Argentina no tuvieron éxito, cabe preguntarse si en algún lugar del mundo esas políticas funcionaron en beneficio de los pueblos en nombre de los cuales fueron aplicadas. Absolutamente NO, en ningún lugar, a tal punto que los países en donde nacieron tales ideas NO las aplican para ellos; solo las financian vía Organismos Internacionales de crédito ( FMI, Banco Mundial y otros organismos multilaterales de crédito) para que sean adoptadas en otras tierras.
Entonces debemos preguntarnos qué políticas económicas utilizan los países desarrollados.
Y la respuesta es que recurren a las únicas que son practicables en un mundo tan interdependiente de una multitud de variables y factores políticos, económicos y sociales que interactúan todo el tiempo, poniéndolas en práctica de forma tal que —una vez estructurada la idea central— la realidad se analiza constantemente y se construye en el día a día, en función de los cambios que se producen.
- Políticas económicas en los países desarrollados
Está demostrado que los sistemas rígidos que no contemplan las realidades sociales, no funcionan. Los Bancos Centrales de los países desarrollados NO siguen las políticas o los consejos de los economistas norteamericanos Milton Friedman y Robert Lucas. Paradójicamente, y con razón, adoptan dos líneas opuestas y complementarias, “casualmente” nacidas en la misma época que la teoría monetarista de Friedman, y a las que se ha dado muy poca difusión. Una es la Teoría de los Juegos, publicada en 1944 por John von Neumann [8] y Oskar Morgenstern [9],con el aporte posterior de John Forbes Nash[10] en la década del 50, y la otra es la Teoría (o Teorema) del Segundo Mejor, postulada por Richard Lipsey [11] y Kelvin John Lancaster [12] en 1956.
La Teoría de los Juegos o de las decisiones interactivas es el estudio del comportamiento estratégico cuando dos o más personas interactúan y cada decisión individual resulta de lo que una de ellas espera que hagan las demás. Las estructuras a través de las cuales se aplica son tres:
(i) la teoría de los juegos no cooperativos, donde los individuos toman sus decisiones independientemente unos de otros aunque conociendo a sus oponentes y las estrategias que éstos tienen a su disposición,
(ii) la teoría de los juegos cooperativos o coalicionales, donde los mismos agentes económicos del punto anterior asumen que pueden obtener algún beneficio de la cooperación entre ellos, y
(iii) el Programa Nash, donde su autor asegura que las teorías de juegos cooperativos y no cooperativos son complementarias y que cada una ayuda a justificar y clarificar a la otra, de tal forma que se genera la posibilidad de mercados con múltiples niveles de equilibrio, según la actitud que tengan los diferentes individuos y según exista o nó una autoridad externa a los mismos.
A su vez, el foco primario del Teorema del Segundo Mejor está en qué sucede cuando en un modelo económico no están satisfechas las condiciones óptimas. Allí los autores enuncian que si una economía, por las restricciones propias que ocurren en el mundo real, no puede funcionar en el punto óptimo de plena libertad y competencia perfecta para todos sus actores, entonces no se sabe “a priori” qué nivel de regulaciones se necesitará para hacerla funcionar lo mejor posible.
Por todo lo hasta aquí expuesto, (a) si somos capaces de articular distintos tipos de medios de pagos, (b) si a esos medios les aplicamos comparativamente el proceso de creación de depósitos bancarios, como instrumento regulador de su aplicación al proceso productivo que queremos desarrollar y (c) si a ese proceso de articulación comparativo con el proceso de creación de depósitos bancarios le aplicamos la Teoría de los Juegos y el Teorema del Segundo Mejor, estaremos poniendo a disposición de los humildes que NO son sujetos de crédito en la banca tradicional, de las herramientas necesarias para, poco a poco, ir mejorando su su condición social, en base ala perseverancia en el trabajo y el empleo.
- Ejemplo de medio de pago idóneo en 2005 y 2010.
En el inicio de este artículo, adelantamos que nos centraríamos en explicar la concepción teórica de un sistema de financiación y la existencia del medio de pago idóneo para estructurarlo. Habiendo hecho lo primero, solo queda por ocuparnos de este último tema.
El mejor ejemplo para ilustrarlo es el default del 2001 que finalizó en el Gobierno de Mauricio Macri. En el medio hubieron dos canjes de deuda defaulteada parciales: a) en 2005 en la presidencia de Néstor Kirchner y b) en 2010 en la presidencia de Cristina Fernández.
En los canjes de 2005 y 2010 obtuvimos en Italia acreedores de la Argentina por u$s 116 millones que ofrecieron sus bonos para transformar una deuda en capital de trabajo para promover la industria de la construcción. En ambos casos, el Ministro De Vido rechazó las propuestas.
- Conclusiones.
Si, complementariamente, observamos detenidamente, la preocupante crisis financiera que se desató principalmente con las carteras hipotecarias “subprime” tanto en Europa como en EE.UU. en 2008, veremos que las mismas obedecen a cuestiones estructurales y NO coyunturales como deliberadamente se las quisieron hacer aparecer.
El problema NO fueron los deudores hipotecarios, en su mayoría gente humilde y/o asalariada de bajos recursos, sino los banqueros, que entre otras calamidades consumadas, les prestaron dinero a aquellos a t5asas variables uando eran muy bajas y luego al aumentar las mismas, los deudores no pudieron pagar pagar sus cuotas porque los salarios no crecieron en la misma proporción.
La lección principal que se extrae de ello, es que el crédito hipotecario NO puede estar sujeto a los vaivenes de las tasas de interés del mercado financiero. Esa crisis muestra claramente que la base de sustentación que proponemos es correcta, y es la que utilizan la mayoría de los bancos europeos que no fueron afectados por la debacle financiera.
Y esos bancos son los que, como ya lo explicamos, siguen la Teoría de los Juegos y el Teorema del Segundo Mejor en la formulación de sus políticas crediticias. Si como país queremos salir de las dificultades para promover la construcción y financiación a largo plazo de viviendas para el segmento de personas humildes y asalariadas, es hora de que sigamos las políticas correctas.
Implementarlo, es una decisión política.
REFERENCIAS
[1] Graziano, Walter. Hitler gano la guerra. Editorial Sudamericana, 2ª edición, Buenos Aires, 2004. [2] Ver http://es.wikipedia.org/wiki/Keynes [3] Ver http://es.wikipedia.org/wiki/Coeficiente_de_caja [4] Estos conceptos centrales pueden ser ampliados en Samuelson, Paul A. y Nordhaus, William D. Economía. Mc Graw Hill. (Ver Capítulo 25 “El dinero y los bancos comerciales” y Capítulo 26 “El Banco Central y la política monetaria”). [5] Ver http://es.wikipedia.org/wiki/John_Kenneth_Galbraith [6] Ver http://es.wikipedia.org/wiki/Milton_Friedman [7] Ver http://es.wikipedia.org/wiki/Robert_Lucas [8] Ver http://es.wikipedia.org/wiki/Von_Neumann [9] Ver http://es.wikipedia.org/wiki/Oskar_Morgenstern [10] Ver http://es.wikipedia.org/wiki/John_Forbes_Nash [11] Ver http://en.wikipedia.org/wiki/Richard_Lipsey (en inglés) [12] Ver http://en.wikipedia.org/wiki/Kelvin_Lancaster(en inglés) [13] Ver http://es.wikipedia.org/wiki/Tasa_interna_de_retorno Sociedad
ACERCA DEL AUTOR
Jorge Lentini se desempeñó como director de Relaciones Internacionales y Secretario de Proyectos Especiales en la Facultad Regional Avellaneda (UTN).
Fue director del Proyecto Fideicomiso Universidad en la misma Facultad. Está especializado en desarrollos de sistemas de financiación de viviendas de largo plazo.
En tal carácter se ha desempeñado part time en: a) B.V.I. Corporation, Bruselas, Bélgica; y b en Investigación, Desarrollo e Implantación SA, Madrid, España.
En la década del 90 fue miembro externo del staff del Dr. Don Juan Antonio García Diez (ex vicepresidente y ministro de Economía de España – 1977/1982) en el desarrollode diversos proyectos específicos.
Ex Director de Grameen Hábitat Argentina
E-mail: jllentini@yahoo.com.ar
