Balance y Expectativa en la Construcción – Jorge Lentini

Balance y Expectativa en la Construcción.

Ya hace más de un año, los argentinos fuimos a las urnas y en el ballotage tuvimos que elegir entre dos modelos de país distintos. Seguir en el camino de deterioro creciente que llevábamos  recorriendo durante decenas de años o un modelo que era nuevo para los jóvenes pero también conocido por los adultos mayores por haberlo vivido varias veces en décadas pasadas. Triunfó el candidato liberal y ya desde su asunción el 10 de diciembre de 2023, se evidenció que los cuatro años de su gobierno iban a estar marcados por fuertes contrastes con lo hasta entonces vivido. En el sector de la construcción, la obra pública desapareció en razón del déficit fiscal, de que no hay plata y su decisión de pasar al sector privado esa competencia mediante financiación privada y las obras privadas tuvieron un modesto crecimiento influenciado por el escaso crédito hipotecario que otorgaron los bancos comerciales. Obviamente, con el ajuste producido durante el año 2024, desaparecieron los inversores tradicionales en real estate y solo se continuaron obras en ejecución y muy pocas obras nuevas. El panorama para 2025 no pinta mejor y no es esperable que las políticas monetarias del gobierno produzcan un cambio en las expectativas del sector. La obra pública de vivienda a través del Fonavi y el redireccionamiento de partidas presupuestarias hacia este sector desapareció, por lo que desde 2025 deberemos enfrentar el problema de la vivienda social desde el sector privado. Y ese es un gran desafío, porque no podemos contar con el sector bancario minorista, porque sus créditos están direccionados al consumo de bienes y servicios ajenos a la construcción de obras y a su vez de menor cuantía, además de que las personas humildes no son sujeto de crédito de esos bancos porque no tienen ahorro suficiente para cubrir como mínimo el 25 % del valor de la vivienda y no reúnen los requisitos de ingresos mensuales compatibles con el valor de las cuotas hipotecarias mensuales por el restante 75% del saldo de precio. Luego de la declaración del default en 2001, no hay ninguna posibilidad que los fondos de pensión extranjeros inviertan en líneas de crédito hipotecario en el país y luego de la estatización de las AFJP que hicieron los Kirchner,  no tenemos tampoco fondos de pensión nacionales a 20 o 30 años de plazo para amortización de los eventuales créditos hipotecarios que surjan de dichas inversiones. Por lo tanto, tenemos la posibilidad de una gran demanda de viviendas sociales pero no tenemos instrumentos financieros que hagan posible su satisfacción. En consecuencia, la pregunta que nos debemos hacer es: ¿es posible generar crédito hipotecario para ese segmento humilde de la población?. Y la respuesta es afirmativa. El instrumento jurídico idóneo es la figura de un fideicomiso ordinario de administración e inversión del tipo de un fondo de pensión cuyo Fiduciario sea o un banco autorizado o una sociedad fiduciaria controlada por la CNV, donde los Fiduciantes, Beneficiarios y Fideicomisarios sean los inversores de pequeñas cuotas mensuales en moneda dura durante un plazo de 120 meses , por lo que, con la venta de las viviendas con crédito hipotecario, recibirán entre el mes 121 y 360, la cantidad de 240 cuotas mensuales que reflejan una tasa de interés de 7,4 % anual en moneda dura, lo que genera un costo de oportunidad mayor para el inversor frente a igual inversión en igual plazo en caja de ahorro o plazo fijo bancario. Por lo que, la posibilidad existe, solo hay que saber cómo instrumentarla.

 JORGE LENTINI

 Autor: Jorge Lentini

mail: jllentini@yahoo.com.ar

Jorge Lentini se desempeñó como director de Relaciones Internacionales y Secretario de Proyectos Especiales en la Facultad Regional Avellaneda (UTN).

Fue  director del Proyecto Fideicomiso Universidad en la misma Facultad. Está especializado en desarrollos de sistemas de financiación de viviendas a largo plazo.

En tal carácter se ha desempeñado part time en: a) B.V.I. Corporation, Bruselas, Bélgica; y b en  Investigación, Desarrollo e Implantación SA, Madrid, España.

En la década del 90 fue miembro externo del staff del Dr. Don Juan Antonio García Diez (ex vicepresidente y ministro de Economía de España – 1977/1982) en el desarrollode diversos proyectos específicos.

Ex Director de Grameen Hábitat Argentina