Muhammad Yunus – Fundador del Banco Grameen
¿Capitalismo liberal o capitalismo ético?
3ra. Parte
El crédito hipotecario.
En las siguientes décadas, (última parte del 60, el 70 y el 80), la construcción de viviendas se motorizó mayormente por el sistema de construcción al costo, donde si la obra iba a durar 36 meses, el adquirente tenía la posibilidad de pagar la unidad que compraba en el mismo plazo. Pero a medida que los mayores costos se aceleraban, se achicaba la oferta frente a la creciente demanda. Porque el universo de compradores se achicaba dado que con su sueldo, los asalariados no podían hacer frente a sus obligaciones de pago. Así este sistema quedó reducido a los inversores rentísticos que protegían sus ahorros en ladrillos y simultáneamente aumentaban la oferta de unidades en alquiler. Pero cuando llegaron los 90, con ellos llegó la convertibilidad, donde $1 era U$S1 y con la cantidad de inversiones externas que ingresaron por las altas tasas de interés ofrecidas por Cavallo en dólares a los fondos de pensión y a los bancos extranjeros, se generó una importante cantidad de dinero para financiar el crédito hipotecario, con un plazo máximo de cancelación de 20 años. Ese crédito hipotecario lo ofrecían los bancos nacionales y por las regulaciones técnicas del BCRA y los requisitos de cobertura que cada banco exigía al tomador del crédito, solo desde una clase media y/o media alta se podía pensar que con su sueldo podían pagar las cuotas mensuales. Quedaban afuera del programa las localidades urbanas y rurales del interior del país, por la sencilla razón de que si los bancos tenían 100 para prestar y la demanda era de 200, los primeros préstamos de 100 a otorgar, eran para la adquisición de viviendas en CABA y lamentablemente que el interior profundo que siguiera esperando. Vamos a hacer un ejemplo con el capitalismo liberal que hoy se nos vuelve a proponer..,. tomemos como ejemplo un departamento cuyo valor de compra es u$s 150.000, en la época de la convertibilidad u$s 150.000 eran $ 150.000 por lo que si el comprador demostraba que podía pagar la cuota mensual de la hipoteca, gran parte del problema estaba resuelto. Los salarios eran competitivos en dólares. Obviamente seguían marginados de dichas políticas crediticias los más humildes y los habitantes de las localidades urbanas y rurales del interior del país. Por ser los salarios muy altos en dólares, se podía consumir en Argentina como en el primer mundo, la realidad se tapaba con publicidad direccionada, pero hoy ese mismo departamento de u$s 150.000 cuesta $ 155.000.000, tal que la relación cuota-ingreso está totalmente fuera del alcance de los demandantes de unidades a adquirir, en el supuesto caso, que no es el actual, de que exista crédito hipotecario. Ni hablar de los pueblos rurales y urbanos humildes del interior del país. Aquí se pone en evidencia que el capitalismo liberal no resuelve los problemas de la gente humilde. Para tener una economía competitiva exportadora, los salarios tienen que ser bajos en monedas duras y con salarios bajos la utopía de la casa propia queda evidenciada de manera incontrastable.
Habiendo ya explicado el tema en Argentina del crédito hipotecario en el capitalismo liberal, ahora voy a tratar de explicar porque en el capitalismo ético es posible para la gente humilde pensar en la compra de una vivienda digna. En primer lugar, ya he dicho, hasta el hartazgo, que la pobreza es un todo en el que confluyen carencias de todo tipo…, agrego la falta de capacitación para empleos primarios, he aquí surge la necesidad de crear empresas sociales donde los trabajadores no sólo sean empleados de la misma, sino también sean además, copropietarios y accionistas como quienes hayan aportado el capital para crearla. Todo ello conllevaría a que tenga la capacidad para poder adquirir una vivienda digna para él y su familia.
Grameen Bank (Bangladesh)
El Capitalismo Ético se basa en estructurar un sistema de contención social integral, que le brinde al individuo la posibilidad de elegir. Se inician los análisis del crédito al revés del capitalismo liberal. En éste la cuota a pagar surge de la tasa que cobra el banco y del plazo por el que se toma la hipoteca. En cambio en el capitalismo ético se parte del valor de la cuota que el comprador puede pagar con sus ingresos y el valor máximo a pagar mensualmente debe de estar en el rango (0,6% a 0,9%) del alquiler de una vivienda similar a la que desea comprar. En lugar de estar alquilando se puede transformar en dueño. Las exigencias para el tomador del crédito son distintas a las que solicitan los bancos comerciales. Los bancos comerciales prestan hasta el 75% del valor de la vivienda y la cuota a pagar no puede ser superior al 25% de su salario, mientras que en el caso del capitalismo ético prestan hasta el 90% y ello en razón de que ese 10% que debe abonar a la posesión, es para demostrar que tiene incorporado el valor de ahorrar. No hay preventa ni concurren sobre el mismo bien los derechos contradictorios de 2 o más personas. Cuando se vende la vivienda la misma está terminada, sale del fideicomiso e ingresa al mismo tiempo la hipoteca del bien, con lo cual se mantiene equilibrada la ecuación del sistema según las variables a articular de la Teoría de los Juegos de John Nash. La moneda de pago es una moneda dura o en su defecto pesos ajustables por un índice a determinar. Yendo a un ejemplo numérico, según La Nación que repite una información de Reporte Inmobiliario, a valores de enero de 2024 una casa mínima de 51 m2 tiene un costo u$s 39.400 por lo que esa vivienda se puede adquirir con u$s 3.940 a la posesión y luego en cuotas mensuales cuyo rango puede ir de u$s 212 hasta u$s 320. Los ingresos del comprador surgen, para la vida cotidiana, del salario que percibe de la Empresa Social donde trabaja y las cuotas mensuales de la hipoteca surgen de los dividendos como accionista de dicha empresa. Por lo que queda claro, que como dijo el Prof. Dr. Muhammad Yunus en una teleconferencia con un medio periodístico francés, el desarrollo económico y social de los pueblos empieza desde abajo, por lo que concluye “en que el sistema es el creador de la pobreza”.
JORGE LENTINI
Ex Secretario de Proyectos Especiales de la UTN.
Ex Director de Grameen Hábitat
Mail: jllentini@yahoo.com.ar
