Contrato de Fideicomiso
CONTRATO DE FIDEICOMISO
QUE ES: Se trata de un contrato con características especiales, novedoso y a la vez complejo. Se adapta ampliamente a numerosas situaciones y negocios inmobiliarios, generando libertad de contenido, buscando que las partes interesadas obtengan una finalidad licita.
CONTRATO TIPO? NO: Es un contrato sumamente ABIERTO en el cual intervienen distintos personajes: fiduciante, fiduciarios, arquitectos, constructores, beneficiarios, cesionarios y la AFIP.
No debe tratarse como un contrato normal. Improvisar en la construcción tiene un alto costo.
ESCRITURA PÚBLICA. SI O NO?: El fideicomiso debe ser registrado por escritura pública (artículo 1669 1* párrafo CCyCom). Sin embargo, cuando no se cumple dicha formalidad, vale como promesa de otorgarlo.
PROYECTO BASICO: No use croquis. Use un proyecto básico. El primero es sumamente pobre para que los derechos y obligaciones que se crean, estén a resguardo. Confíe en un completo y bien desarrollado proyecto básico que define el artículo 46 del decreto ley 7887/55 como los planos generales, a escala conveniente, de plantas, elevaciones principales y cortes, acotadas y señalados con los símbolos convencionales, de modo que puedan ser tomados como básicos para la ejecución de los planos de estructura y de instalaciones.
FIDUCIANTE ESPECIAL: Si usted fue quien aporto las ideas del emprendimiento, buscó y consiguió el lote, preparó a su riesgo la factibilidad y el anteproyecto y logró o está por lograr las voluntades de los inversionistas, se merece UN PREMIO.
NOMBRE Y CUIT: Disponga de un nombre y un CUIT, el cual le será requerido en un futuro inmediato por el Registro de la Propiedad Inmueble. Recomendamos no iniciar los trámites municipales a nombre de los dueños originales, porque les generará una responsabilidad indebida, frente a los contratantes (arquitectos, por ejemplo) y terceros.
CUENTA BANCARIA ESPECIAL: Es ampliamente recomendada la utilización del sistema bancario en los contratos de fideicomiso, atento la legalidad de los registros bancarios frente a las partes y terceros y como demostración de cumplimiento del pago por parte de quien realiza el depósito, contando con toda legalidad y sirviendo de suficiente recibo.
CARGA IMPOSITIVA Y FORMAS LEGALES: En tiempos modernos existen grandes innovaciones en materia impositiva cuando los beneficiarios son las mismas personas que los fiduciarios o al contrario. Aquí es de fundamental importancia la normativa específica del código civil respecto de la cesión de derechos o cesión de posición contractual.
DOS (2) FIDUCIARIOS: En caso de necesidad, pueden nombrarse dos fiduciarios y encontrar un sistema para desempatar sus decisiones. La figura del fiduciario sustituto nos dio muy buen resultado, pues cumple las funciones de vicepresidente, reemplazando al fiduciario principal ante su ausencia, inhabilitación o renuncia.
PROYECTO, DIRECCION DE OBRA Y CONSTRUCCION: La designación de un profesional que se ocupe del proyecto y dirección, como también ocupar la figura de construcción en forma adecuada, son fundamentales en este instrumento denominado Fideicomiso. Las reglas cambiaron con la reforma al código civil y hoy sus derechos y obligaciones son necesariamente distintas.
FORMULA DE PAGO: Genere una cláusula especial para posibilitar el pago de honorarios y gastos que se puedan generar como consecuencia del emprendimiento en unidades funcionales. Le dará alternativas y soluciones de conjunto que a la hora de decidir facilitará el negocio también en su conjunto.
RESOLUCION DE CONTROVERSIAS: Prevea ante quién se dirimirán los conflictos que se puedan generar en el desarrollo del fideicomiso: (Colegios Públicos, Tribunales arbitrales), debiendo informarse de sus costos y aranceles.
CASOS DE SIMULACION: Tiene lugar según el código cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras. Al detectarse esta situación, se provoca la nulidad del acto con sus consecuencias económicas e incluso penales para quien voluntariamente provocó el mismo.
CORREDOR INMOBILIARIO: Enteramente responsables de las consecuencias económicas negativas en que incurrieran los intervinientes luego del fallo Burroni, Hermes, debiendo acompañar, asesorar y comportarse como un buen hombre de negocios al momento de la adquisición o traspaso legal de una operación inmobiliaria.
CONTRATOS DE ADHESION: Al momento de crear un fideicomiso, tenga bien en cuenta los contratos de adhesión. Se debe saber que se tendrán por no convenidas aquellas cláusulas que efectúen un reenvío a textos o documentos que no se faciliten a la contraparte.
En este breve artículo quisimos transmitir conocimiento, normativa y experiencia acumulada por nuestro estudio, a través de distintas etapas y situaciones que ponemos a disposición de nuestros lectores, con la convicción de hacer un aporte de claridad a tanta confusión y maltrato.
Finalmente, siendo fieles a lo que enseñó Jorge Luis Borges, decimos que: lo único vergonzoso de copiar, era copiarse a sí mismo.
CON EL COMPROMISO DE SIEMPRE. CONTAR LO QUE SABEMOS Y APOSTAR AL CONOCIMIENTO.
Dr. RICARDO ADRIAN BUTLOW / ABOGADO UBA
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