UNA SOLUCIÓN (?) Y UNA PREOCUPACIÓN (¡)
Jorge Lentini
En las dos primeras semanas de mayo, hemos escuchado y leído que un grupo de bancos han decidido ofrecer crédito hipotecario para que la gente pueda adquirir su vivienda. Es por demás elogiable tal iniciativa luego de años de su ausencia en el mercado financiero (salvo el Procrear). En una economía con alta inflación, aunque descendiendo aparentemente, es razonable que el crédito de largo plazo, como lo es el hipotecario, se ajuste mensualmente por un índice que refleje la pérdida de valor de nuestra moneda. El crédito será del orden del 70/80 % del valor de la propiedad que se adquiera y el tomador del crédito deberá cubrir con sus ingresos la cuota a pagar mensualmente la que no podrá superar el 25/30 % de los mismos. Si los salarios se incrementaran a lo largo del tiempo, en el rango de depreciación de la moneda, se da por entendido que el tomador del crédito podrá cumplir con sus obligaciones de pago. Pero ello puede ocurrir o no ocurrir. En caso de que no ocurra comenzarán los problemas para que el prestatario pueda cumplir con sus pagos mensuales. Sin ir muy atrás en el tiempo, esto ya lo vimos durante la gestión de los últimos gobiernos que como una solución política, instrumentaron el Procrear. Algunos dirán que fue una solución, aunque transitoria y otros dirán que las cuotas se incrementaron en un valor que se les hizo imposible seguir pagando. Ambos tienen razón. Porque está probado que cuando la cuota supera el valor de un alquiler (en el rango del 0,6 % al 0,9 % del valor de la propiedad) empiezan los problemas. Y porqué ocurre ello ? Porque la ingeniería financiera que aplican los bancos comerciales para esta línea de crédito,. parte del valor de la propiedad y NO de lo que puede pagar en el tiempo el comprador. Ello no sucedería si la cuota refleja el costo de un alquiler de una vivienda similar a la que se adquiere. Por lo que, estamos frente a un problema que, como está estructurado es de difícil solución. Si razonamos nuestra historia reciente veremos que esta línea de crédito es más un apoyo político al gobierno nacional de turno, que una solución a un problema real y concreto como lo es la adquisición de una vivienda. Los bancos NO tienen depósitos a largo plazo, por lo que NO tienen manera de calzar los préstamos con los depósitos, condición básica para que exista tal crédito. Por lo tanto los créditos serán muy pocos y el problema seguirá aumentando. Pero un efecto colateral es que, en un momento, se pueda desmadrar la situación y los bancos tengan que pedir la ayuda al gobierno para sanear sus carteras. Y allí, ¿qué hará el gobierno? ¿Les dirá a los banqueros que NO HAY MAS PLATA y que se arreglen como pueden o saldrá en su salvataje, tal como ocurrió con el gobierno de Obama, en 2008 cuando cayó Lehman Brothers?. Si los bancos entran en problemas, es de suponer que el gobierno iría en su rescate como le sucedió a Obama: inyectando fondos al sistema, con lo que dos de los postulados del gobierno actual se harían trizas. Uno es que no habrá más emisión de pesos y el otro, que una vez más, el ajuste los pagarían los asalariados y los jubilados, amén de que una emisión de pesos haría que se retroalimente la inflación, lo que hoy es muy sensible en la piel de los argentinos. Además el crédito bancario hipotecario actual solo puede resolver parte de los problemas de personas de clase media, por los requisitos de los bancos para su otorgamiento. Y aquí viene la dolorosa pregunta: ¿cuando el gobierno generará las condiciones para que las personas humildes accedan a un crédito hipotecario, que son las que más lo necesitan?
mail: jllentini@yahoo.com.ar
Jorge Lentini se desempeñó como director de Relaciones Internacionales y Secretario de Proyectos Especiales en la Facultad Regional Avellaneda (UTN).
Fue director del Proyecto Fideicomiso Universidad en la misma Facultad. Está especializado en desarrollos de sistemas de financiación de viviendas a largo plazo.
En tal carácter se ha desempeñado part time en: a) B.V.I. Corporation, Bruselas, Bélgica; y b en Investigación, Desarrollo e Implantación SA, Madrid, España.
En la década del 90 fue miembro externo del staff del Dr. Don Juan Antonio García Diez (ex vicepresidente y ministro de Economía de España – 1977/1982) en el desarrollode diversos proyectos específicos.
Ex Director de Grameen Hábitat Argentina
E-mail: jllentini@yahoo.com.ar
