CREDITO HIPOTECARIO
¿ES POSIBLE EN LA ARGENTINA ?
- En el año 2001, la Argentina declaró unilateralmente el default de su deuda externa que a ese momento (diciembre) equivalía a u$s 144.279.000.000. Dos años más tarde asumió la presidencia Néstor Kirchner quien ofreció un canje de deuda unilateral de los bonos defaulteados, que era legal, pero absolutamente arbitrario por el monto de la quita en el capital y el plazo que se tomaron para empezar a pagar intereses de los nuevos bonos Par y Discount que ofrecían a cambio a los tenedores de los bonos defaulteados. No es cierto como se afirmó desde aquel entonces hasta hoy, que el gobierno de Kirchner fue superavitario, dado que toda su presidencia transcurrió sin pagar un solo dólar de capital y/o intereses que se adeudaban, intereses éstos que se los pagarían recién a partir de 2007. Si hubiera tenido que pagar los vencimientos como correspondía, hubiera sido otro más de los gobiernos con déficit fiscal. El canje fue un fracaso y en cuanto Tribunal internacional de Justicia competente había entonces, allí se iniciaron demandas contra la Argentina. En 2007, comienza la presidencia de Cristina Kirchner y en 2010 ofrece un nuevo canje que fue aceptado por un número reducido de acreedores, por lo que continuaron judicializados vencimientos de la deuda original.
- En 2003, en mi Secretaría en la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) comenzamos a estudiar un proyecto de inversión de los bonos en cuestión, para proyectos de real estate en CABA, donde el inversor de los bonos en default aportaba los mismos y se transformaban en performing al 33% y al cabo de 10 años se le devolvía el 100% del valor de su acreencia. Ello mediante un Programa de Capitales Administrados (PCA) instrumentado mediante un fideicomiso ordinario de administración e inversión (Ley 24.441) donde los inversores de los bonos eran los fiduciantes, el Organizador era la UTN, el fiduciario era el Banco BAPRO a través de BAPRO Mandatos y Negocios, los beneficiarios eran los fiduciantes y los fideicomisarios eran los beneficiarios. La ingeniería financiera del proyecto estaba estructurada en base: a) la Teoría de los Juegos del célebre matemático John Forbes Nash, ganador del Premio Nobel de Economía en 1994, mediante variables a articular para mercados con múltiples niveles de equilibrio con competencia imperfecta de todos los actores en el proyecto y b) complementariamente en el Teorema del Segundo Mejor de Lipsey y Lancaster. Era un proyecto académico que seguía estrictamente los lineamientos del capitalismo ETICO que enunció y presentó a principios del siglo XX el economista y sociólogo alemán Max Weber y en quien se inspiró John Kenneth Galbraith, el economista preferido, nada más ni nada menos, que por el asesinado presidente de EEUU John Kennedy.
- En 2004 viajé a Italia en representación de la UTN y me reuní con clientes de la Banca delle Marche en Recanati. El disgusto era muy grande por lo sucedido con su dinero y aun así, en un par de reuniones muy ásperas, obtuvimos u$s 16.000.000 en bonos de deuda. Regresé a Buenos Aires, informé a las autoridades de la UTN y a los pocos días me informaron que “no era de interés” de Kirchner (???). En 2010, ante la reapertura del canje, hice un segundo viaje, esta vez a Roma para reunirme en el Senado de Italia con a) senadores italianos, b) la Asociación de Bancos de Italia, c) representantes de la banca suiza y d) un abogado hebreo romano famosísimo, que cuida los intereses de su comunidad en Roma. En este caso, volví a Buenos Aires con una propuesta de canje inicial de u$s 100.000.000 y nuevamente el gobierno negó su consentimiento. O sea que, en total, u$s 116.000.000 de deuda pública que la transformábamos en capital de trabajo para la industria de la construcción, quedó en la nada.
- Desde entonces, Argentina no recibe inversiones y sin ella, es imposible pensar en la posibilidad de la existencia de crédito hipotecario a 25 años de plazo como ocurrió durante la convertibilidad, porque los fondos que prestaban los bancos argentinos provenían en su mayor parte de inversiones que hacían en el país, los fondos de pensión de EEUU y Europa. Después de la conducta desplegada por el gobierno nacional de entonces es impensable que esos inversores de largo plazo vuelvan a invertir en el país. Entonces como necesitaban del crédito hipotecario para hacer política, no tuvieron reparos en manotear los fondos de los jubilados administrados por la Anses, destruir las AFJP y crearon el PROCREAR. El resultado fue una pésima inversión de los recursos y una mora muy alta, reflejada en juicios actualmente en trámite, de los beneficiarios de esos créditos hipotecarios.
- Y así llegamos a hoy, donde el gobierno no financia más créditos hipotecarios y donde los bancos NO tienen inversiones de fondos depositados de largo plazo, que permitan ofrecer créditos hipotecarios. Solo tienen fondos de corto plazo para financiar el consumo. Entonces lo único que se puede hacer, es volver a lo que NUNCA debimos haber abandonado: EL AHORRO.
- Pero para generar ahorro lo primero que hay que hacer es cambiarle la cabeza a los argentinos y luego crear las condiciones jurídicas necesarias para que quienes depositen sus ahorros tengan la certeza de que no van a ser estafados nuevamente como lo fueron con los gobiernos de los Kirchner. Ahora, obviamente, solo con ahorradores nacionales porque de los internacionales hay que olvidarse por muchas décadas, si es que vuelven.
- Luego, elaborar una ingeniería financiera como la explicada en el ítem 2. precedente y empezar con la búsqueda de las divisas depositadas en el “COLCHON BANK” de los argentinos, empezando desde pequeños depósitos de u$s 100 mensuales por 120 meses, de tal forma que el costo de oportunidad para el inversor sea: a) en el COLCHON BANK los u$s 12.000 sin cobrar interés alguno por su inversión o b) en un fideicomiso ordinario de inversión del tipo de un fondo de pensión, que por sus u$s 12.000 cobrará u$s 24.000 (el capital + intereses) en el plazo de 240 meses, de tal forma que invierte u$s 100 del mes 1 al mes 120 y recibe mensualmente u$s 100 del mes 121 al mes 360, con una tasa de interés del 7,9% anual en dólares.
- La seriedad de la propuesta está explicada en el ítem 3. precedente. Aquí hay que pensar que esos inversores extranjeros en Italia y Suiza era gente que le aseguro que nos quería ver muertos por lo que le hicieron los gobernantes argentinos con su dinero y sin embargo se rindieron ante la evidencia de que el proyecto que les presentamos era igual a que 1+1 = 2
- Aún conservo toda la documentación que así lo acredita. Está agregada en mi libro digital “Una Argentina sin Pobreza. Cómo ?” que publica Dolmen en el link Economía, en su página web dolmen.com.ar
Este año 2024 es un tiempo muerto por los ajustes que hay que hacer a nivel económico, por lo que se puede aprovechar ese tiempo para la formulación del sistema de financiamiento propuesto y de esa forma, ya en el segundo trimestre de 2025, ponerlo en ejecución.
JORGE LENTINI
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